Геодезичне забезпечення та удосконалення методів і моделей оцінки нерухомості

Abstract

У дисертації здійснено системне дослідження актуальних теоретичних, методологічних та організаційних проблем оцінки нерухомості населених пунктів, що має гарантувати ефективне функціонування нерухомості населених пунктів на ринкових засадах та формування фіскальної політики держави. Обґрунтовано теоретико-методологічні засади оцінки нерухомості населених пунктів, яка повинна здійснюватися виключно з використанням методичних підходів оцінки нерухомості і її кінцевим результатом повинна бути ринкова вартість нерухомості, повинна стимулювати раціональне і найбільш ефективне використання нерухомості та слугувати інструментом розвитку економіки населених пунктів України. Розроблено концепцію моделей оцінки нерухомості як комплексного методу кластерного аналізу за значущими ціноутворюючими чинниками. Побудовано комплекс адитивних та мультиплікативних регресивних математичних моделей для сегменту садибної забудови Львівського регіону з урахуванням запропонованої удосконаленої методики кластеризації кадастрових об’єктів. Вирішено проблему оцінки нерухомості, як складової частини кадастру населених пунктів, за умов нестабільної економічної ситуації в Україні. Розроблені методи та моделі, застосовані новітні технічні засоби та технології сприятимуть більш якісному виконанню оцінки нерухомості, що призведе до зменшення, а у ряді випадків усунення, суб’єктивізму в оціночній діяльності. В диссертации осуществлено системное исследование актуальных теоретических, методологических и организационных проблем оценки недвижимости населенных пунктов, что должно гарантировать эффективное функционирование недвижимости населенных пунктов на рыночных принципах и формирования фискальной политики государства. Обоснованы теоретико-методологические основы оценки недвижимости населенных пунктов, которая должна осуществляться исключительно с использованием методических подходов к оценке недвижимости и ее конечным результатом должна быть рыночная стоимость недвижимости, которая должна стимулировать рациональное и наиболее эффективное использование недвижимости и служить инструментом развития экономики населенных пунктов Украины. Разработана концепция моделей оценки недвижимости как комплексного метода кластерного анализа, с использованием значимыми ценообразующих факторов. Построен комплекс аддитивных и мультипликативных регрессионных математических моделей для сегмента усадебной застройки Львовского региона с учетом предложенной усовершенствованной методики кластеризации кадастровых объектов. Решена проблема оценки недвижимости, как составной части кадастра населенных пунктов, в условиях нестабильной экономической ситуации в Украине. Разработанные методы и модели, применены новейшие технические средства и технологии, которые будут способствовать более качественному выполнению оценки недвижимости, что приведет к уменьшению, а в ряде случаев устранения, субъективизма в оценочной деятельности. The dissertation is devoted to the substantiation and elaboration of the methodological principles of real estate valuation in the system of cadastre of settlements in the atmosphere of the regional market and practical recommendations for specialized services for operational mobilization of the market potential of real estate of Ukraine. It is proved that the most promising direction in the field of combining geoinformation technologies and remote sensing of land uses is the use of unmanned aerial vehicles (UAVs), since such technologies are outdated and will allow to enter a fundamentally new level of performance of valuation works. The use of UAVs accelerates the process of evaluating objects and ensures the openness of the process of selecting similar objects, as well as obtaining other objective and relevant market information. A priori assessment of the accuracy of the determination of the average square error of the position of the boundaries of real estate objects obtained with the use of UAVs and their impact on the value of real estate is analyzed. For the first time, the calculation of the effectiveness of UAVs for valuation works is carried out. It is proved that the effectiveness of the valuation method with the use of UAV will reduce the total time spent by more than 36% from the traditional surveying of the territory of settlements. In pursuit of geodetic works, due to the use of UAVs for the determination of areas of real estate objects, time consuming will be reduced by almost twice, and for the performance of evaluation works - will decrease by more than 8% due to reduced time spent on collecting output data, identification of valuation objects and the definition of homogeneous pricing factors of groups of real estate objects. The performed research proves the high efficiency of the UAV's use for conducting valuation works, especially at altitudes up to 100 meters, which allows to reduce the average square error of the value of the property: for rural settlements more than by 2.25 times, and for cities and towns more than by 1.26 times, due to a significant increase in the accuracy of obtaining the coordinates of the boundaries of real estate objects. Scientifically grounded methodology of creating of mathematical models in real estate valuation is developed. According to the results of the performed research, it is established that from all methods of regression analysis the most promising method is a methodology using clusterization. The modern clusterization techniques are improved. Empirical studies of the establishment of the optimal sample size of similar objects are performed. A new formula has been obtained, which will allow to reasonably obtain this sample size for the realities of Ukraine, which is three times less than proposed by the classics of valuation activity. The improvement of methods for real estate valuation for use in the cadastre of settlements is obtained. The modern methods of research of capitalization coefficient are analyzed, and it is established that they do not take into account modern realities of Ukraine. Classical formulas require significant modifications to reduce the assumptions and limitations of classical methods for calculating the capitalization factor. The obtained mathematical dependencies make it possible to use the proposed method in situations where: real estate objects do not completely lose their value; the demolition of real estate objects is taken into account; the value and rental rates of real estate increase with an annual rate. For the first time, new formulas were obtained for calculating the market value of an object of real estate by introducing new coefficients, namely: the rate of growth of rent; a continuous, stable growth rate of the value of the property; the intensity of obtaining net operating income, which is relevant for our country. It is proved that the coordination of the evaluation results can also be represented by methods of fuzzy mathematics in the form of membership functions. A complex of additive and multiplicative regressive mathematical models for the segment of farm buildings of Lviv region has been constructed taking into account the advanced method of clusterization of cadastral objects which was proposed by us. It is established that the best models are obtained after excluding all minor pricing factors. The proposed methodology will allow the experts to identify significant pricing factors and to calculate the value of a large array of real estate objects of a similar functional purpose. Implementation into practical work of the results of the study will allow to make the distribution of land payments more fairly, forecast the possible consequences of administrative decisions, create modern tools for changing the existing land use system in order to harmonize the development of settlements. Recommendations on improvement of the methodological base of real estate valuation in the system of cadastre of settlements are presented. It is proved that without improving the methodology of real estate valuation, as a component of the cadastre of settlements; the creating of substantiated mathematical models; the use of modern technical means; improvement of methods and valuation procedures.