Розвиток системи управління житловим фондом в Україні

Abstract

Дисертаційну роботу присвячено вирішенню наукового завдання з розроблення теоретичних та прикладних засад розвитку системи управління житловим фондом. Вперше запропоновано модель впровадження системи професійного управління житловим фондом, яка передбачає виконання сукупності взаємопов’язаних етапів і заходів та сприятиме формуванню реальних договірних відносин на ринку управління житловим фондом, розвитку конкуренції у цій сфері. Удосконалено модель професійного управління багатоквартирним будинком на основі договору ОСББ з управителем, дістали подальшого розвитку тлумачення категорій «система управління житловим фондом», «суб’єкт управління житловим фондом» та «управитель», класифікація суб’єктів управління житловим фондом, метод оцінювання форм управління багатоквартирними будинками, метод оцінювання ефективності системи управління житловим фондом. The dissertation is devoted to solve the scientific problem about theoretical and applied bottom of development of housing fund management system. The model of implementing professional management system of housing fund is one of the scientific originality, which is proposed in the dissertation at first. Its main idea is to implement system of different acts and phases, which are interrelated. Besides it lets to form real agreement relationship at the housing fund management market and to develop competition in this management system. It is improved model of professional apartment house management, which is based on the contract between apartment house condominium and building superintendent, got a further development of some categories interpretation such as "housing fund management system", "subject of housing fund management", "building superintendent", the classification of the subjects of housing fund management, evaluating method of housing fund management forms, evaluating method of housing fund management system efficiency. Актуальность диссертационной работы обусловлена необходимостью ввода системы профессионального управления жилищным фондом, который позволит значительно улучшить качество услуг по управлению жилищным фондом и других жилищно-коммунальных услуг и, как следствие, сохранить жилищный фонд нашей страны, обеспечив качественно новый уровень жизни населения. Целью диссертационной работы является разработка теоретических и прикладных принципов развития системы управления жилищным фондом. Объектом исследования является система управления жилищным фондом. Предметом исследования являются теоретические и практические основы формирования системы профессионального управления жилищным фондом. В первом разделе диссертационной работы, посвященном анализу теоретических основ и практики функционирования, а также развития системы управления жилищным фондом, предложены определения понятий «система управления жилищным фондом», «управитель» и «субъект управления жилищным фондом». Субъекты управления жилищным фондом по характеру связей между ними классифицированы на субъекты непосредственного и опосредствованного взаимодействия. К субъектам непосредственного взаимодействия принадлежат такие участники отношений на рынке предоставления услуг по управлению жильем: потребители и исполнители жилищно-коммунальных услуг. К субъектам опосредствованного взаимодействия принадлежат органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, которые по объему властных полномочий разделены на уровни управления: общегосударственного, регионального и местного. Поскольку одной из причин неудовлетворительного технического состояния жилищного фонда Украины является неэффективная система управления, решению этой проблемы посвящен второй раздел диссертационной работы. Проанализировано развитие рынка жилищной недвижимости, техническое состояние жилищного фонда, динамика создания альтернативных коммунальным ЖЭКам субъектов управления жилищным фондом, в частности, таких как объединение совладельцев многоквартирного дома, частные предприятия, службы единого заказчика. Результаты этих исследований позволили сделать вывод об ухудшении технического состояния жилищного фонда на протяжении последних лет и низком уровне конкурентных отношений в жилищной сфере. По результатам исследований, существующих на данное время форм управления многоквартирными домами и проведенной оценки согласно предложенному методу, определена оптимальная форма управления на основе договора между совладельцами/объединением совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) и профессиональным управителем. Сопоставлены преимущества и недостатки этой формы управления. Усовершенствована модель профессионального управления многоквартирным домом на основе договора ОСМД с управителем, по которой, согласно действующему законодательству, отношения между совладельцами регулируются уставом ОСМД, а отношения по управлению – договором, заключенным между объединением и управителем, условия которого должны отвечать условиям типового договора, утвержденного центральным органом исполнительной власти в сфере ЖКХ. В работе предложено заключение трехстороннего договора между ОСМД, управителем и совладельцами. В таком случае управитель обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в соответствии с нормативными требованиями и договором о предоставлении услуг по управлению, заключая от собственного имени необходимые договоры и контролируя их выполнение: с исполнителями услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда о выполнении ремонтных работ и предоставлению отдельных услуг; с исполнителями коммунальных услуг о предоставлении таких услуг касательно общего имущества многоквартирного дома. Кроме того, от своего имени в интересах и за счет совладельцев управитель заключает с исполнителями коммунальных услуг договоры о предоставлении таких услуг отдельным совладельцам и контролирует их качество. Предложен комплексный метод оценки эффективности управления жилищным фондом, который содержит три составляющие: рентабельность деятельности управителя, уровень социальной ответственности управителя и индекс изменения технического состояния объекта жилищного фонда. По результатам исследований, проведенных в первом и втором разделах диссертации, выявлено, что на сегодня основной проблемой эффективного развития системы управления жилищным фондом является отсутствие комплексного подхода к внедрению модели профессионального управления. Этому вопросу посвящен третий раздел диссертационной работы. Определены основные направления формирования государственной политики развития системы профессионального управления жилищным фондом на общегосударственном, региональном и местном уровнях. Предложен порядок ввода и функционирования модели профессионального управления многоквартирным домом на основе договора между ОСМД и управителем, который основывается на системном подходе и осуществляется в три этапа: осуществление объединением совладельцев поиска и оптимального выбора управителя; принятие-передача объекта из управления ОСМД в управление управителю; деятельность управителя, связанная с предоставлением услуг по управлению объектом, которая заключается в обеспечении выполнения управителем пяти функций менеджмента: планирование, организация, мотивация, контроль и регулирование.