Часткові випадки застосування методу прямої капіталізації доходів в оцінці нерухомості

Abstract

Мета. Актуальним є вирішення проблеми подолання впливу інфляційних процесів на визначення вартості нерухомості. Метою досліджень є виведення математичних залежностей для економіки України [МСО-1,2006; МСО-2,2006; НС-1,2003; НС-2,2004]. Методика. Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого доходу (дохідний підхід), застосовується для оцінки нерухомості, яку купують і продають з урахуванням її здатності приносити прибуток і спрямовану на визначення вартості нерухомості, як поточної вартості майбутніх доходів. Підхід грунтується на принципах очікування, попиту і пропозиції, заміщення. Дохідний підхід, як і порівняльний потребує наявності відповідних порівнювальних даних. При цьому предметом дослідження і аналізу є потенційний валовий дохід від здачі в оренду нерухомості; втрати від недоотримання орендних платежів; можливість отримання додаткового прибутку та операційні витрати. У цьому випадку вони повинні бути ринковим доказом рівня дохідності оцінюваної нерухомості. Результати. Виконані дослідження доводять важливість застосування методу прямої капіталізації доходів в оцінці нерухомості. На прикладах доведена спроможність теоретичних досліджень. Аналізуючи математичні залежності, можна отримати темп зростання та інтенсивність чистого операційного доходу. Після цього, знаючи чисті орендні доходи, можливо розрахувати і валові доходи, тобто ставки орендної плати. Наукова новизна. Виконані дослідження доводять, що отримані математичні залежності повністю узгоджуються не тільки для випадків, коли інфляція має постійний, стабільний характер, але і для змінних інфляційних процесів економіки України. В наведених дослідженнях враховуються не просто номінальна ставка дисконтування, темп зростання вартості земельних ділянок і орендних ставок, а також їх різниці, які залишаються сталими для змінних інфляційних процесів. І тому, коли на перспективу прогнозується темп інфляції за роками, можна стверджувати, що отримані математичні залежності не будуть давати значних похибок. Практична значущість. В роботі виконано практичну реалізацію теоретичних розробок. Дослідження дають змогу отримати математичні залежності для отримання коректних і обгрунтованих характеристик об’єкта оцінки. Представлені у роботі дослідження можна застосовувати для більшості населених пунктів України з метою достовірного визначення ринкової вартості нерухомості методом прямої капіталізації доходів [Губар Ю., 2012, 2014, 2015]. Цель. Актуальным является решение проблемы преодоления влияния инфляционных процессов для определения стоимости недвижимости. Целью исследований является вывод математических зависимостей для переходной экономики Украины. Методика. Методический подход, основанный на капитализации чистого дохода, применяется для оценки недвижимости, которая покупается и продается с учетом ее способности приносить прибыль и направлена на определение стоимости недвижимости, как текущей стоимости будущих доходов. Подход базируется на принципах ожидания, спроса и предложения, замещения. Доходный подход, как и сравнительный, требует наличия соответствующих сравнительных данных. При этом предметом исследования и анализа является потенциальный валовой доход от сдачи в аренду недвижимости; потери от арендных платежей; возможность получения дополнительной прибыли и операционные расходы. В этом случае они должны служить рыночным доказательством уровня доходности оцениваемой недвижимости. Результаты. Выполненные исследования доказывают важность применения метода прямой капитализации доходов в оценке недвижимости. Выполнено практическую реализацию теоретических исследований. Анализируя математические зависимости, мы получаем возможность расчета темпов возрастания и интенсивности чистого операционного дохода. После этого, зная чистые арендные доходы, появляется возможность рассчитать и валовые доходы, то есть ставки арендной платы. Полученные зависимости могут быть использованы оценщиком в случаях, когда необходимо: определить стоимость здания при известной стоимости земельного участка, темпов возрастания стоимости, известном среднегодовом чистом операционном доходе от недвижимости на дату оценки. Оценить доходы использования зданий и ставки арендной платы, если известна стоимость земельного участка, темпы ее роста и стоимость здания. Оценить стоимость здания с использованием аналогичной информации об объекте-аналоге с известной стоимостью, когда известна стоимость земельного участка, темп ее роста и доходы от недвижимости на дату оценки. Научная новизна. Выполненные исследования показывают, что полученные математические зависимости полностью согласуются не только для случаев, когда инфляция носит постоянный, стабильный характер, но и для переменных инфляционных процессов переходной экономики Украины. В приведенных исследованиях учитываются не просто номинальная ставка дисконтирования, темп роста стоимости земельных участков и арендных ставок, а также их разницы, которые остаются постоянными для переменных инфляционных процессов. И поэтому, когда на перспективу прогнозируется темп инфляции по годам, можно утверждать, что полученные математические зависимости не будут давать значительных погрешностей. Практическая значимость. В работе выполнена практическая реализация теоретических разработок. Исследования позволили получить математические зависимости для более корректных и обоснованных характеристик объекта оценки. Полученные в работе математические зависимости полностью согласуются для стран с переходной экономикой (сменные темпы инфляции и темпы роста доходов). Перспективами дальнейших исследований в данном направлении является создание и внедрение в Украине методологии кадастровой оценки недвижимости, которая должна базироваться на общепринятых методах оценки рыночной стоимости недвижимости. Purpose. An urgent solution to the problem is to overcome the impact of inflation to determine the value of the property. The purpose of research is to derive mathematical relationships for the transition of the economy of Ukraine. Methodology. The methodical approach based on the capitalization of net income used for the valuation of real estate, which is bought and sold based on its ability to make a profit, and aims to determine the property value as the current value of future income. The approach is based on the expectations of the principles of supply and demand substitution. The income approach, as well as comparative, requires the relevant comparative data. At the same time the subject of research and analysis is the potential gross income from the rental of real estate; losses from the lease payments; the possibility of obtaining additional revenue and operating expenses. In this case, they must serve as proof of the market rate of return on real estate evaluated. Results. The studies demonstrate the importance of applying the method of direct capitalization income in real estate appraisal. Achieved practical implementation of the theoretical research. By analyzing the mathematical relationships, we are able to calculate the rate of increase and the intensity of net operating income. Then, knowing the net rental income, it is possible to calculate and gross revenues rents. These dependencies can be used by the appraiser in cases when it is necessary: to determine the value of the building at a certain value of the land, the rate of increase in the cost of the known average annual net operating income from the property at the valuation date. Rate revenues ofbuildings and rents, if we know the value of the land, its growth rate and the cost of the building. Rate value of the building using the same information about an object with a known value of the analogue, when we know the cost ofland, its growth rate and income from real estate at the valuation date. Originality. The studies show that the resulting mathematical relationships are fully consistent not only in cases where inflation is permanent, stable character, but also for the variables of inflation in transition economy of Ukraine. In these studies take into account notjust the nominal discount rate, the growth rate of the value of land and rents, as well as their differences, which remain constant for variable inflation. And so when the future is projected rate of inflation over the years, it can be argued that the mathematical relationships will not give significant errors we have obtained. Practical significance. This paper presents the practical implementation of the theoretical developments. Studies have yielded mathematical relationships for a correct and reasonable performance evaluation of the object. The results obtained in the mathematical relationships are entirely consistent for the countries with economies in transition (shift inflation and income growth). Prospects for further research in this direction is the creation and implementation of the methodology in Ukraine cadastral valuation of real estate, which should be based on generally accepted methods for estimating the market value of real estate.